Как получить налоговый вычет за квартиру

После покупки квартиры часть уплаченного НДФЛ можно вернуть из бюджета. Размер возврата зависит от стоимости недвижимости, подтвержденных расходов, применимой ставки налога и суммы НДФЛ, которую человек вправе вернуть. Для оформления потребуются документы на жилье и подтверждение оплаты.

В 2026 году имущественный вычет можно оформить через налоговую инспекцию, работодателя или в упрощенном порядке, если ФНС располагает необходимыми сведениями. Разберем, когда возникает право на возврат, сколько денег можно получить и как подать документы без лишних действий.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры уменьшает доход, облагаемый НДФЛ. После применения вычета налог пересчитывают, а излишне уплаченную сумму возвращают в пределах положенного размера. Если дохода или уплаченного налога недостаточно, неиспользованный остаток в предусмотренных законом случаях переносят на следующие годы.

Правила установлены статьей 220 Налогового кодекса РФ. Основной вычет предоставляют по расходам на приобретение или строительство жилой недвижимости в России. Отдельно можно заявить расходы на проценты по целевому ипотечному кредиту. Право на возврат есть у налогоплательщика, который понес расходы на покупку жилья и выполнил требования закона. Одного факта владения квартирой недостаточно: необходимо подтвердить приобретение и наличие расходов. При этом вычет не предоставляется в части, оплаченной: 

• материнским капиталом, 

• бюджетными выплатами, 

• средствами работодателя или других лиц. 

Ограничения действуют и для сделок между взаимозависимыми лицами.

Когда возникает право на вычет при покупке квартиры

Срок зависит от типа сделки и оформления недвижимости.

При покупке готовой квартиры право на вычет возникает после государственной регистрации собственности. Дату регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.

При приобретении квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве право связывают с годом подписания передаточного акта или другого документа о передаче объекта. Обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности. Поэтому оплата квартиры на этапе строительства не дает возможности сразу вернуть налог.

Например, если покупатель подписал акт приема-передачи в 2025 году, а право собственности зарегистрировал в 2026 году, обратиться за вычетом он сможет после регистрации. При определении периода, за который заявляется вычет, учитывают год возникновения права по правилам статьи 220 НК РФ.

Проверьте, оформлена ли собственность, сохранен ли договор и собраны ли документы об оплате. Если квартира приобретена в браке, дополнительно выясните, как супруги будут распределять расходы и заявлять вычет.

Документы для оформления вычета за квартиру

Перечень документов зависит от способа подачи заявления, типа недвижимости и обстоятельств сделки. Для стандартного оформления нужны:

• договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве;

• выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности;

• передаточный акт или другой документ о передаче квартиры в новостройке;

• платежные документы, подтверждающие расходы;

• декларация 3-НДФЛ, если вычет оформляется через декларацию;

• документы о доходах и удержанном НДФЛ, когда соответствующие сведения отсутствуют у налоговой.

Для вычета по ипотечным процентам понадобятся кредитный договор и справка банка о фактически уплаченных процентах. Если квартиру приобрели супруги, могут потребоваться свидетельство о браке и заявление о распределении расходов. При покупке доли подготовьте документы, подтверждающие право на нее и понесенные затраты.

При оформлении вычета через работодателя потребуется заявление в ФНС о подтверждении права на вычет. Для упрощенного порядка отдельный пакет может не понадобиться: налоговая использует сведения, полученные от банков и других организаций. Если данные не поступили или их недостаточно, придется представить подтверждающие документы.

Какими документами подтверждать расходы

Налоговая должна видеть, сколько покупатель фактически заплатил за квартиру. В качестве подтверждения используют: 

• банковские выписки, 

• платежные поручения, 

• квитанции, 

• кассовые документы,

• расписки продавца, если расчет проводился наличными. 

При безналичной оплате сохраните документы, в которых видны получатель, сумма и назначение платежа. При покупке в новостройке расходы подтверждаются платежными документами по договору долевого участия. Сам договор показывает условия сделки, но не всегда подтверждает, что деньги перечислены полностью. Если платежи вносились частями, подготовьте подтверждение каждой суммы.

В расходы на приобретение квартиры могут включаться отделочные материалы и работы, если соблюдены условия НК РФ. Для этого договор должен предусматривать приобретение квартиры без отделки. Оплату ремонта подтверждают договорами, чеками и другими документами. Покупку мебели, бытовой техники и предметов интерьера в имущественный вычет включить нельзя.

Если часть цены оплачена материнским капиталом или субсидией, эту сумму исключают из расходов, принимаемых к вычету. Например, при стоимости квартиры 4 млн рублей, из которых 600 000 рублей покрыты материнским капиталом, для расчета основного вычета учитывают собственные и кредитные средства покупателя в пределах фактически понесенных допустимых расходов. Лимит вычета при этом не превышает 2 млн рублей на человека.

Когда нужно подавать документы на вычет

Получить вычет через ФНС по декларации можно после окончания года, в котором возникло право на него. Если право появилось в 2026 году, декларацию для возврата налога за этот период подают в 2027 году. Для получения вычета через работодателя ждать окончания налогового года не требуется: сначала нужно подтвердить право в ФНС.

У имущественного вычета при покупке жилья нет общего срока, после которого право сгорает. Однако вернуть налог за прошлые годы можно в пределах установленного срока обращения. При подаче декларации в 2026 году обычно заявляют возврат НДФЛ за 2023, 2024 и 2025 годы, если в эти периоды был уплачен налог и существовали основания для вычета.

Если дохода за один год недостаточно, остаток переносится на последующие годы до полного использования. Поэтому отсутствие достаточного НДФЛ сразу после покупки не означает, что право на вычет пропадает.

Сколько раз можно получать налоговый вычет при покупке квартиры

Основной имущественный вычет предоставляется в пределах установленного лимита расходов — 2 млн рублей на человека. Если право на вычет впервые возникло после 1 января 2014 года и расходы по первой квартире были меньше лимита, остаток можно использовать при приобретении другой квартиры или жилого дома.

Например, покупатель приобрел квартиру за 1,4 млн рублей и заявил вычет с этой суммы. Неиспользованный остаток составляет 600 000 рублей. Его можно заявить при следующей покупке жилья, если соблюдены требования законодательства.

Если основной вычет полностью использован по объекту, приобретенному после 1 января 2014 года, повторно заявить его на покупку другой квартиры нельзя. Для недвижимости, по которой право на вычет возникло до 2014 года, действуют прежние правила: использование вычета по одному объекту могло исключать право на остаток по следующему.

Вычет по ипотечным процентам учитывается отдельно. Он предоставляется по одному объекту недвижимости и при соблюдении установленных ограничений. Необходимо подтвердить фактически уплаченные проценты, а не общую сумму будущих платежей по кредиту.

Сумма вычета при покупке квартиры

Основной лимит расходов, принимаемых к вычету, составляет 2 млн рублей на человека. Отдельный лимит по фактически уплаченным процентам целевого ипотечного кредита — 3 млн рублей для кредитов, подпадающих под действующие ограничения. Это не гарантированная сумма выплаты, а максимальные расходы, с которых рассчитывают вычет.

Примеры расчета основного вычета при ставке 13%:

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому расчет по ставке 13% подходит не для всех налогоплательщиков: фактическая сумма зависит от налоговой базы, применимых ставок и уплаченного налога. Вернуть можно не больше суммы, положенной по правилам НК РФ.

Если квартира приобретена супругами, каждый из них при соблюдении условий может заявить собственный основной вычет. При достаточной стоимости жилья общая сумма расходов, принимаемых к вычету, может достигать 4 млн рублей на двоих. По ипотечным процентам действуют отдельные правила и лимиты.

За какой период можно вернуть налог

Вычет применяют к доходам, полученным в налоговом периоде, за который заявляется возврат. Если право на вычет возникло раньше, неиспользованный остаток можно переносить на последующие годы. Но это не означает, что вернуть НДФЛ за любой давний период получится без ограничений.

При обращении в 2026 году налог возвращают за три предшествующих года: 2023, 2024 и 2025-й. Если право на вычет возникло в 2026 году, заявить возврат за этот год через декларацию можно будет после его окончания. Исключение по порядку переноса вычета предусмотрено для пенсионеров: при соблюдении условий они могут перенести остаток на три предшествующих налоговых периода.

Если в одном из годов человек не имел дохода, облагаемого НДФЛ, вернуть налог за этот период не получится. При этом право на оставшуюся часть вычета может сохраниться. Для расчета подготовьте сведения о доходах за нужные годы и проверьте сумму удержанного налога.

Как получить вычет

Есть три основных способа оформить возврат.

1. Через ФНС по декларации 3-НДФЛ. Дождитесь окончания года, в котором возникло право на вычет. Заполните декларацию в личном кабинете налогоплательщика или с помощью программы ФНС, приложите документы и отправьте заявление. После проверки налоговая определит сумму возврата.

2. Через работодателя. Подайте в налоговую заявление о подтверждении права на имущественный вычет. После проверки ФНС передаст работодателю подтверждение. Затем работодатель перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты в пределах положенной суммы. Этот способ подходит тем, кто хочет получать вычет в текущем году, не дожидаясь его окончания.

3. В упрощенном порядке. Если банк или другая организация передала в ФНС необходимые сведения, в личном кабинете может появиться предзаполненное заявление. Проверьте данные и подтвердите отправку. Если сведения не поступили, используйте декларацию или стандартный порядок оформления.

Как оформить заявление на возврат налога при оформлении вычета

Чтобы вернуть НДФЛ за покупку квартиры, подайте в ФНС заявление о возврате налога в составе декларации 3-НДФЛ либо воспользуйтесь упрощенным порядком, если он доступен. При заполнении укажите сумму к возврату и банковский счет для перечисления денег. В личном кабинете налогоплательщика следуйте подсказкам системы и проверьте внесенные сведения перед отправкой.

Если оформляете вычет через работодателя, порядок другой: сначала направьте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет. После получения подтверждения работодатель предоставит вычет при расчете НДФЛ.

Для покупки квартиры в новостройке подготовьте договор, документы об оплате и акт приема-передачи. Право на вычет при приобретении строящегося жилья возникает после подписания акта, а обратиться за вычетом можно после регистрации права собственности. Статус обращения и результаты проверки отслеживайте в личном кабинете ФНС.